|
Wskaźnik LTV
(Loan to Value)
|
LTV
(ang. Loan to Value) to wskaźnik określający stosunek kwoty
kredytu do wartości zabezpieczenia hipotecznego.
Współczynnik
LTV wykorzystywany jest przez banki do szacowania ryzyka związanego
z udzieleniem kredytu danemu kredytobiorcy.
Przykładowo,
jeżeli kwota kredytu wynosi 70 tys. zł, a wartość nieruchomości
stanowiącej zabezpieczenie kredytu wynosi 100 tys. zł, to współczynnik
LTV dla takiego kredytu wyniesie 70%.
Im
wyższa wartość wskaźnika LTV, tym większe ryzyko ponosi bank
przy udzielaniu takiego kredytu. Zazwyczaj, znajduje to
odzwierciedlenie w wysokości marży, która jest tym większa, im
wyższy jest wskaźnik LTV.
Ponadto,
bank może żądać dodatkowych zabezpieczeń w przypadku, gdy wskaźnik
LTV przekroczy pewną, ustaloną przez bank wartość. Najczęściej
zabezpieczeniem takim jest dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu
własnego.
Każdy
bank ma określoną wartość graniczną współczynnika LTV, powyżej
której w ogóle nie udziela kredytu. W takim przypadku należy
zgromadzić odpowiednio wysoki wkład własny, aby współczynnik
LTV spadł do akceptowanego przez bank poziomu. Wartości
LTV dla poszczególnych banków można znaleźć tutaj.
Akceptowany
poziom LTV może się zasadniczo różnić w przypadku różnych
banków. Niekiedy, bardziej zachowawcze banki wyznaczają
maksymalny LTV już na poziomie 50% (czyli przy założeniu że
wartość nieruchomości jest równa cenie zakupu, należy posiadać
wkład własny w wysokości 50% ceny zakupu). Inne banki akceptują
LTV na poziomie 80%. Banki bardziej agresywne (np. te, które
dopiero wchodzą na rynek kredytów hipotecznych) akceptują LTV na
poziomie 100%, a nawet, co zdarza się nie tak rzadko, LTV na
poziomie 110% lub 130%. Lista
banków, które akceptują LTV powyżej 100% znajduje się tutaj.
Co
oznacza tak wysoki poziom akceptowalnego wskaźnika LTV dla
kredytobiorcy? Oznacza to, że bank jest skłonny udzielić nam
kredytu o wartości przewyższającej wartość zabezpieczenia. Jeżeli
wartość zabezpieczenia hipotecznego jest równa cenie zakupu
nieruchomości, to oznacza to, że bank zgadza się udzielić nam
kredytu wyższego niż potrzeba nam na zakup nieruchomości. Po co?
Nadwyżka środków ponad cenę zakupu jest najczęściej
przeznaczana na sfinansowanie kosztów okołokredytowych (podatek,
notariusz, prowizja pośrednika) oraz na wykończenie lub remont
mieszkania czy domu.
Należy
mieć również na uwadze fakt, iż wskaźnik LTV dla danego kredytu
zmienia się w czasie spłaty kredytu. Jest to spowodowane po
pierwsze przez spłatę kapitału i po drugie - przez zmianę wartości
nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.
Zarówno
pierwszy, jak i drugi czynnik mogą wpływać na wzrost lub spadek
wskaźnika LTV.
Co
do pierwszego czynnika (spłata kapitału), możemy być pewni
spadku LTV tylko w przypadku kredytów udzielonych w PLN. Natomiast
w przypadku kredytów denominowanych w innych walutach (CHF, EUR,
USD, GBP) spłata kredytu nie zawsze musi oznaczać spadek zadłużenia.
Załóżmy że spłaciliśmy 10% kwoty zadłużenia. W przypadku
kredytu w PLN, oznacza to spadek kwoty zadłużenia o 10%. w
przypadku kredytu walutowego musimy wziąć pod uwagę również
zmianę aktualnego kursu waluty w stosunku do kursu z dnia zaciągnięcia
kredytu. Jeśli okaże się, że kurs waluty wzrósł o ponad 10% to
kwota zadłużenia wyrażona w złotówkach wzrosła a nie spadła.
Drugi
czynnik wpływający na zmiany współczynnika LTV w czasie to
zmiany wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu
hipotecznego. Wartość nieruchomości w czasie może zarówno rosnąć
jak i spadać, powodując odpowiednio spadek lub wzrost wskaźnika
LTV. Im wyższa wartość nieruchomości, tym wskaźnik LTV
przyjmuje mniejsze wartośći.
Oczywiście,
należy uwzględnić fakt, iż oba czynniki (tj. zmiany kwoty zadłużenia
oraz zmiany wartości zabezpieczenia) zmieniają się jednocześnie.
Czasem oba te czynniki mogą "ciągnąć" wskaźnik LTV w
jedną stronę a innym razem jeden z nich będzie powodował wzrost
a drugi spadek, co będzie skutkować pozostawaniem LTV na mniej więcej
tym samym poziomie.
Tutaj
sprawdzisz jakie banki udzielają kredytów o najwyższym LTV.
Możesz
również skontaktować
się z doradcą i zadać pytanie dotyczące
odpowiedniego dla siebie rodzaju kredytowania.
©
Wszelkie prawa zastrzeżone.
Przedruk i rozpowszechnianie możliwe jedynie za
zgodą
autora
|